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農(nóng)村住宅受損修繕評估

編輯:admin   瀏覽次數(shù):次    更新時間:2023/3/22 10:47:03

導讀:一、引言農(nóng)村住宅是集體土地上建設的滿足農(nóng)民生活居住功能空間,兼顧農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和生活兩方面需要的農(nóng)村建筑,一般由主樓、輔房和院落(曬場)組成,其建設主體是當?shù)剞r(nóng)村居民。在生產(chǎn)生活中,特別是當前經(jīng)濟社會發(fā)展,

一、引言

農(nóng)村住宅是集體土地上建設的滿足農(nóng)民生活居住功能空間,兼顧農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和生活兩方面需要的農(nóng)村建筑,一般由主樓、輔房和院落(曬場)組成,其建設主體是當?shù)剞r(nóng)村居民。在生產(chǎn)生活中,特別是當前經(jīng)濟社會發(fā)展,加快了城市化進程及農(nóng)村市政配套設施的改造,農(nóng)村住宅除自然損耗外,還常常有因直接侵害形成的損失,其受損大多可明確衡量,帶來的物質(zhì)損害可修復,即本文闡述的農(nóng)村住宅受損修繕評估。

二、農(nóng)村住宅受損修繕評估特點

從房地產(chǎn)價值評估角度,受損評估應分為房屋整體價值減損與建筑物修復所需費用兩部分,二者均為“直接”損失。但這兩者往往不是伴生存在的,如容積率調(diào)整、采光、通風等因規(guī)劃變更形成的影響或因交通工程建設帶來的房屋品質(zhì)、噪音等侵害,可能形成了房屋價值的減損,此類一般難以采用物質(zhì)修復方式,或者講物質(zhì)上的修復僅能減少或降低影響,無法根本解決。如針對噪音,設雙層窗、增加隔音屏等,其受損是不可逆的。不同的問題,需要通過不同的技術(shù)思路和方法進行客觀評估。由于我國土地制度限制,農(nóng)村宅基地在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民之間流轉(zhuǎn),鮮有市場交易,難以衡量整體價值減損;加之司法部門對受損賠付一般以形成的直接損失作為補償依據(jù),故明確了農(nóng)村住宅受損修繕的評估思路。

因工程建設或使用、管理不善引起周邊建筑物損害,給相鄰方造成損失的,應當“停止侵害、排除妨礙、賠償損失”。在此類侵權(quán)中,房屋建筑物及裝飾裝修、附屬設施受損尤為顯著,表現(xiàn)出受損直接明確、標的相對較小、爭議集中的特點,在實踐中,房屋受損修繕評估報告是主要的協(xié)商賠償依據(jù)。

農(nóng)村住宅受損區(qū)別于城市建成區(qū)。城市房屋多以公房、商品住宅建筑及公共建筑、綜合性建筑存在,其受損往往是整體性的,兼有分體單元,且受損為多主體。而農(nóng)村建筑受損多見于單一產(chǎn)權(quán)的獨立建筑、附屬設施、構(gòu)筑物等,受損建筑單一且受損主體獨立是其主要特征。其修復以保障安全為前提,恢復原狀為目的,即按照受損部位以“修復方式”計取“損失價值”。

三、房屋受損修繕評估依據(jù)、要點

在評估實踐中,房屋受損修繕評估在受托之前,民事主體雙方或受損害方通常委托工程咨詢單位進行檢測,出具《房屋質(zhì)量檢測報告》,其內(nèi)容一般涵蓋引起受損工程(或事故)概況、受損房屋建筑結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀、房屋損傷程度檢測評定、受損原因分析等。評估機構(gòu)根據(jù)《房屋質(zhì)量檢測報告》的檢測內(nèi)容及結(jié)論,對受損房屋受損害部位修繕形成評估報告,作為協(xié)商賠償依據(jù)。在實際操作中,由于受損法律關(guān)系明確,一般有當?shù)匦姓块T介入、主導,加之受損房屋往往未危及房屋使用安全,多為建筑、裝飾裝修及主體結(jié)構(gòu)項,屬于民事法律關(guān)系,在受損利益各方自愿前提下,房屋質(zhì)量檢測報告并非評估機構(gòu)評估的必要依據(jù),可按照專業(yè)房地產(chǎn)(土地)估價師及相關(guān)人員依據(jù)房屋修繕技術(shù)要求,提出修復方案,明確補償金額作為協(xié)商依據(jù)。

評估人員在執(zhí)業(yè)中主要依據(jù)國家行業(yè)標準《房屋完損等級評定標準》城住字(1984)第678號、《險房屋鑒定標準》JGJ8-2016、《建筑結(jié)構(gòu)檢測技術(shù)標準》GB/T50344-2004以及上海市工程建設規(guī)范中的《房屋質(zhì)量檢測規(guī)程》DGJ08-08-79-2008、《房屋修繕工程技術(shù)規(guī)程》DG/TJ08-207-2008等,以及相關(guān)地基、結(jié)構(gòu)、建筑等設計、測量規(guī)范中有關(guān)變形、開裂、傾斜率等主要參數(shù),以指導評估工作中的實地查勘、測量。根據(jù)實際破壞差異造成受損程度、部位不同,需進行有針對性的工程測量,采集數(shù)據(jù)。涵蓋地基基礎、墻體、樓地面、屋面及門窗等丈量(結(jié)合受損實際把握);對室內(nèi)裝飾裝修、室外道路場地、圍墻等附屬設施造成損害影響的,應作相應現(xiàn)場調(diào)查記錄,均應拍照留存。在測量收集有效數(shù)據(jù)的基礎上,明確“修理、重作、更換”等修復內(nèi)容(含直接影響面和因此引起的間接影響修復),修正評估方案,計算修復費用,形成費用數(shù)量清單。

四、房屋受損修繕評估方法

根據(jù)《房屋質(zhì)量檢測報告》與估價人員現(xiàn)場查勘的實際受損狀況,以可修復為前提,按照受創(chuàng)面適當擴大拆除、以原狀恢復,形成修復方案。按《上海市房屋建筑工程養(yǎng)護維修預算定額標準(房屋修繕工程)SH00-41(01)-2016)》及相關(guān)造價信息資料,對受損房屋損害部位的修復內(nèi)容進行評估測算,明確所需的各項施工內(nèi)容及費用,按現(xiàn)行的文件規(guī)定進行分析計價,采用成本法評估確定補償費用(損失價值)。

成本法的基本技術(shù)思路:求取在價值時點修復受損房屋(各部位、構(gòu)件)所發(fā)生的各項費用,包括拆除、修繕工程費用,并扣除拆除物可回收的殘值(若有)作為其損失價值(修復費用)。

即:成本法公式為:V=C1+C2-C3

其中:V—修復費用(包括人工費、材料費、機械設備使用費、間接費、利潤及稅金);

Cl—拆除清理工程費用(含清運費用);

C2—修繕工程費用;

C3—拆除物的殘值。

五、房屋受損修繕評估難點及應對

1、檢測報告的全面性

對受損房屋進行合理估價的基礎是受損部位及受損程度可明確衡量,在爭議較大時,往往需要第三方檢測報告作為依據(jù)。檢測報告不僅要對房屋的結(jié)構(gòu)、受損部位進行檢測,也要對房屋損壞趨勢進行檢測判斷。主要檢測參數(shù)應涵蓋傾斜、沉降、裂縫、地基基礎、砌體結(jié)構(gòu)構(gòu)件、木結(jié)構(gòu)構(gòu)件、混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件等。需要檢測單位前期大量細致的基礎性工作支撐,這將為評估單位形成切實可行評估方案、明確修復內(nèi)容打下堅實基礎。在報告中須區(qū)分結(jié)構(gòu)性損傷和非結(jié)構(gòu)性損傷,并判斷損傷對整體結(jié)構(gòu)的影響。

2、受損壞部位多樣性

相鄰權(quán)的侵權(quán),更多是因為后續(xù)施工等原因造成,可能帶來不均勻沉降、塌陷及其他物質(zhì)損害。建筑物的承重墻或基礎被破壞后,對建筑物的安全將帶來難以估量的危害,往往體現(xiàn)在墻面開裂、不均勻沉降、結(jié)構(gòu)變形、降低建筑物的抗震性能、大大縮短建筑物的合理使用期等后果。由于建筑類型多樣,其剛度、結(jié)構(gòu)、長度和高度等均不同,因此,相同的損害對不同類型的建筑造成的破壞,形成的受損部位也是多樣的。

針對不同受損部位,結(jié)合建筑自身實際,考慮到建筑地基、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、建筑風格各不相同,形成建筑的破壞程度是有差異的。由此采用統(tǒng)一的破壞標準來評估建筑物損壞情況,測算修復成本顯然是不妥的,須制定不同的修復評估方案為前提。

3、隱蔽工程受損情況確定難

受損房屋其建筑形態(tài)、結(jié)構(gòu)、配套設施差異性都較大,對于建筑內(nèi)部、水電管線、地面以下給排水管道分布、管線直徑、化糞池大小等不可見的隱蔽工程較難確定。針對此類問題,檢測報告顯得尤為重要,是評估工作的重要抓手。在項目實施過程中,對爭議較大的損壞房屋,建議作必要的挖探檢查。

4、修復方案多樣性

針對受損房屋不同部位、受損程度,可以有不同的解決方案。如基礎的修繕與加固,就可以采用加大基礎底面積法、基礎加深法、基礎補強加固法等。而加大基礎底面積法又可以分為基礎直接加寬、外增基礎等。由此,基礎直接加寬可再分為單面加寬、雙面加寬、四面加寬等。不同解決方案,其修復內(nèi)容和修復方式必然有差異。

修復方案多樣性是由被修復對象的差異性決定的,同時是修復技術(shù)多樣性決定的。本著民事關(guān)系中消除危險、恢復原狀的要求,又要考慮建筑特點,在功能效用的恢復下,節(jié)約、經(jīng)濟效用最大化前提下,對評估方案進行比選、優(yōu)化,確定修復方案,也是評估中最高最佳利用原則的體現(xiàn)。

5、與社會影響關(guān)聯(lián)度高

房屋受損修繕評估,直接關(guān)系到人民群眾的切實利益,且涉及面廣、容易引發(fā)社會性問題。評估機構(gòu)作為中介鑒證機構(gòu),獨立客觀執(zhí)業(yè)的同時,更需體現(xiàn)其專業(yè)性。估價師不僅要認真細致做好專業(yè)工作,從專業(yè)技術(shù)的角度化解矛盾,還要時刻關(guān)注傾聽群眾的訴求,做好與當事人的溝通、協(xié)調(diào),扮演社會工作者的角色,這給評估師提出了更高的執(zhí)業(yè)要求。

六、房屋受損修繕評估實踐

筆者曾參與組織所在公司中標承接的本市某鎮(zhèn)因相鄰地河道及截污納管施工導致農(nóng)村建筑物受損、經(jīng)鑒定(檢測)確認的相應房屋受損害部位修復價格評估工作,是農(nóng)村住宅受損修繕評估的一次成功實踐。項目實踐中,運用上述評估思路及方法,明確受損房屋評估實地查勘及內(nèi)業(yè)要求,編制各類型拆舊工程、修補加固工程清單,根據(jù)檢測報告形成修復方案,出具評估報告,確保及時完成了100多農(nóng)戶的房屋修復工作。

農(nóng)村住宅受損修繕評估實踐,是建筑知識和工程造價技術(shù)在評估中的運用。通過正確選用評估方法,合理確定農(nóng)房受損面,明確修復內(nèi)容,編制修復方案,準確運用工程造價技術(shù)算量、計價,為農(nóng)房修繕提供價格依據(jù)。這一評估技術(shù),可延伸至建筑修繕的方方面面,特別對廣義的相鄰權(quán)侵害引起建筑受損評估具有借鑒意義,未來對新農(nóng)村建設中涉及住宅改造成本的把控亦有良好參考作用。

 

參考文獻

[1]  DG/TJ08-207-2008.房屋修繕工程技術(shù)規(guī)程[S].上海,2008.

[2]  住房和城鄉(xiāng)建設部村鎮(zhèn)建設司.肖建莊.農(nóng)村住宅改造[S].北京:中國建筑工業(yè)出版社.


作者單位:上海建經(jīng)土地估價有限公司 


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